[정고수의 땅따먹기 브리핑]

'대한민국 부동산, '앞으로의 10년 후'를 준비해야 '

글/ 정진관 (정 고수)

과거 10년 전 대한민국은 엄청난 부동산 비수기였다. 당시 신문기사 제목으로 “동탄, 판교 미분양 텅텅, 미분양폭탄 건설사 분양가 파격세일, 트리플 역세권도 미분양” 등 너무 쉽게 관련기사를 찾아볼 수 있었고, 지금 생각해보면 상상도 못 할 일이지만 불과 10년 전 이야기이다. 그때로 돌아갈 수 있다면 얼마나 좋을까? 하는 생각도 해본다. 그럼 오늘날 대한민국은 어떠한가? 10년 전으로 돌아가고 있을까? 아니면 최근 5년간 폭등이 계속 이어질 것인가에 대한 진단이 필요한 시기임에는 틀림없을 것 같다.

최근 부동산시장에서 가장 이슈는 단연 “세금폭탄”이며, 높은 종부세로 인해 이미 부동산으로 쏠쏠한 재미를 본 다주택자들 지금까지 꾸준하게 오른 부동산을 “남주기는 아깝다! 부동산은 꾸준히 사서 모으는 것이다!” 라는 생각으로 “증여”를 택했으며, 이렇게 자녀에게 넘긴 부동산이 “부의 되물림이 될 것인가? 아니면 폭탄 돌리기 게임을 자녀에게 넘긴 것 인가?” 오늘날 흐름을 읽고 진지하게 생각해 봐야 할 필요가 있을 것 같다.

▲ (사진: pxhere)

현실은 이렇다. 11월 25일 한국감정원에 따르면 올해 1~10월 전국의 주택 증여건수는 11만 9천 249건으로 2006년 관련 통계집계 이래 가장 많다고 한다. 참고로 2006년 당시 대통령은 노무현 대통령이었다. 우리는 과거로부터 배우고 미래를 예측하는 것을 투자의 기본이라 말한다. 문론 대한민국 부동산은 꾸준히 우상향 곡선을 그려왔다. 그러나 최근 분위기는 심상치가 않다.

지난 21. 8. 25(수) 통계청이 발표한 출생통계를 보면 부부 한 쌍이 만나 0.84명을 출산중에 있으며, 21년 3분기 까지 70개월째 인구 자연감소는 지속중이며, 이는 관련 통계작성이 시작된 1981년 이래 최소치를 자랑한다.

심지어 세계적인 사회생물학자인 최재천 이화여대 석좌교수께서는 아이를 키울 수 없는 환경과 조건을 만들어 놓은 대한민국에서 “지금 애를 낳는 사람은 바보다”라고 밝히기도 했다. 지금처럼 인구가 줄어든다면 시간이 지나 부동산가격 조정은 불보듯 뿐한데, 그렇다면 인구를 늘리기 위해 나라는 어떠한 노력을 하는가?

인구절벽을 해결하는 방법으로 정부에서는 계속해서 “돈 풀기 정책”을 다시금 내세운다. 가장 쉬운 방법이나 가장 비효율적이며 어리석은 방법임에 틀림없다는 것을 잘 알지만 또 다시 같은 방법을 택했다.

앞으로 계속해서 들어가는 많은 예산, 돈은 어디서 어떻게 만들어야 할까? “가장 쉽고! 빠르고! 큰 금액! 을 ”부동산 투기 안정화를 위함!“ 이라는 확실한 명분으로 거두어 들일 수 있는 것이 바로 ”부동산 세금“이다.

말도 많고 탈도 많은 심지어 “종합부작용세”라고 불리기도 하는 “종합부동산세”, 이미 엄청 올려놓다 보니 여기저기서 곡소리 나고, 평생 살아온 집 1채 팔아 세금 내야 하냐는 목소리가 나오는 이때, 다시 대폭 감축하는 것이 가능할까? 정 고수 생각은 쉽지 않다는 것에 한표 던진다.

이유는 19조라는 엄청난 예산이 들어갈 곳을 이미 정했고 한동안 그곳에 추가적으로 퍼부어야만 하는 사정이 있기 때문이다. 19조는 이렇게 사용된다. 교부금 정산재원(약 40%·7조 6000억 원)을 제외한 나머지 11조~12조 원 중 5조 3000억 원은 소상공인·취약계층 지원에 활용하고, 2조 5000억 원은 국채시장 안정과 재정건전성을 위해 국채물량 축소에 사용할 계획이다.

▲ (사진출처: 청와대)

우리나라의 국가 채무속도는 세계에서 1등이며, 그 흐름은 점차 빨라지고 있다. 이러한 이자 어디서 메울까? 뿐만 아니라 최근 다시 극성인 변이 코로나 발생 등 미래를 예상해본다면 소상공인들의 대한 지원은 점차 확대가 되어야만 하는 흐름으로 간다. 따라서 초과세수로 갑작스럽게 만들어진 예산은 사실 앞으로 더 확대가 되면 확대되지 줄어들 수 없는 영역임에 틀림없다. 2022년 3월 대선 때 대통령이 누가 되던지 상관없다.

높은 가격을 자랑하는 서울 중심의 몇몇 부동산을 타겟으로 한 강화정책은 점점 확대될 것으로 예상 되며, 정부에서는 또다시 “부동산 안정을 위함...?”이라는 공감을 이끌기 쉬운 명분을 앞세워 그 속도와 폭은 점차 커질 것으로 예상해 본다. 더욱 큰 문제는 시작은 다주택자, 고가주택을 타겟으로 하지만 그 폭과 부동산 가격 범위가 확대될 가능성도 다분하다는 것이다.

우리 국민들은 지난 4~5년간 끝없는 부동산 강화정책에 많은 피로감과 허탈함을 느끼고 있음에 틀림없고, 이는 지난 11월 20일 진행한 “문대통령 국민과의 대화”에서도 문대통령 스스로 인정한 부분이기도 하다.

정부는 부동산 안정이라는 명목으로 여러 가지 정책을 펼쳤지만, 시장은 반대로 흘러갔고 이제는 어떠한 신뢰도 기대하기는 어려운 게 현실이다.

그렇다면 앞으로 10년 후 대한민국 부동산은 어떻게 흘러갈까? 우리는 국내 부동산 시장흐름을 나무가 아닌 숲의 관점에서 봐야 한다고 정고수는 조언하고 싶다.

▲ (사진출처: 청와대)

짧게 1~2년이 아닌 5년~10년이라는 중장기적인 안목에서 접근 해야만 한다는 뜻이다. 미래를 예상해보자! 서울권역은 역세권개발로 낮은 건물을 높은 건물로 바꿔 집을 짖고 있으며, 경기권에는 3기 신도시 등 엄청난 주택공급이 예상된다.

반면 인구수는 폭발적으로 줄어들며 심지어 막을 길이 없애고, 교통이 불편한 임대주택은 지금도 텅텅비고 있으나 앞으로 더 만들어 질 것이고, 높은 세금에 대한 부담을 전/월세 세입자에게 자연스럽게 전과된다.

돈을 구하기 어려운 세입자들은 은행을 찾아갔지만 부동산 안정화를 이유로 1금융권 은행에서는 돈을 빌려주지 않으려 하거나 높은 이자를 요구할 것이며, 1금융권에서 대출이 어려운 사람은 2금융권을 찾게될 것이고 이러한 결과로 은행은 실적잔치를 하게 될 것이다.

그렇다면 미래 대한민국 부동산 시장 다 망하는 것인가? 영끌해서 주택구입한 사람은 어쩌라는 것인가? 사실 그 누구도 책임져 주지 않고, 그 누구의 책임도 없다. “국제부도의 날”이라는 유아인, 김혜수, 허준호, 조우진 주연의 영화가 있다.

영화 대사중 이런말이 있다. 1997년 대한민국 최고의 경제 호황에 이은 IMF사태...충분히 예상해 볼수 있었던 것 아닌가? 라는 질문에 재정국 차관(배우 조우진)이 이렇게 답한다. 국민들의 알 권리가 뭐가 그렇게 중요한데요? 사실 시장은 그 누구도 이야기 해주지 않는다. 스스로 공부하고 흐름 파악에 힘써야 한다는 것이다.

“2022 피할 수 없는 부채위기”-서영수 지음 182P를 보면 이러한 내용이 나온다.

▲ (사진: pxhere)

한국경제는 집값하락을 감내할 수 있을까? 라는 주제로 2008년 금융위기에서 보았듯이 신용팽창과 가속화로 부동산 버블이 발생하면 부동산 하락 과정에서 금융위기의 가능성은 크게 높아진다고 하며, 미국 하버드대학 연구진이 “금융위기예측 가능성”이라는 논문을 통해 신용팽창이 자산가격 붐과 동반할 경우 위기발생 개연성이 엄청나게 높아진다고 발표했다.

이어, "한국은 1995년 기업 레드존에 진입을 했고 1997년 IMF라는 위기를 맞이했으며, 오늘날 대한민국 부동산 시장은 역대 최고의 주택가격 상승률과 가계부채증가율을 고려 할 때 2021년 한국은 가계 레드존에 진입했다고 볼 수 있다." 라고 하였다.

이처럼 너무나도 불안하고 어려운 대한민국 미래 부동산시장. 그래도 이곳만큼은 안전하지 않을까? 하는 내용으로 정고수의 땅따먹기 유튜브에서 32개소 설명 중에 있다. 준비하고 공부하고 정확한 타이밍 노려보는 것이 어떨까? 조심스럽게 권면해 본다.

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