- 매매임대료 동반 상승, 풍선효과, 가수요 촉발 등 규제 정책의 부작용 현실로

- 초저금리, 가계 자산 구조, 전세가 존재하는 주택시장… 공간과 상품 수요 고려가 부족

- 국지적 규제, 다주택자 양도세 중과, 분양가상한제, 재건축초과이익 환수제 폐지해야

▲ ( 사진: 한국건설산업연구원 )

[데일리투데이 강인범 기자] 한국건설산업연구원은 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 발간하고 “규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다”고 주장했다.

문재인 정부 출범 이후 금융, 세제, 공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표되었으나, 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다.

- (국지적 규제) 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 지속적으로 확대 지정하면서 국지적 규제를 강화하였고 금융, 세제, 청약 등 규제 수단도 확대되었다. 초기에는 서울 중심으로 지정하였으나, 현재는 제주를 제외한 15개 시도 모두에 조정대상지역이 분포하고 있다.

- (세제) 초기에는 양도소득세와 종부세를 중심으로 세부담이 강화되었으나, 2020년 들어서는 취득세와 공시가격까지 확대되어 취득 → 보유 → 처분의 전 단계의 세부담이 증가하였다. 대상도 다주택자뿐 아니라 1주택자도 공시가격 상승, 장기보유특별공제 및 일시적 2주택 요건 강화로 세부담이 크게 증가하였다.

- (금융) 투기수요 차단이라는 목적으로 LTV, DTI 규제 강화로 시작하여, 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출 금지에 이르렀으며, 규제지역의 LTV는 중국보다도 낮은 수준이다.

- (공급) 초기에는 공급이 충분하다고 판단하였으나, 2019년 3기 신도시를 발표하며 공간적 수요 분산을 기대하였다. 나아가 2020년 들어 도심 공급 확대 정책으로 돌아섰으나, 공급의 절대다수를 차지하는 민간사업은 공공 참여 확대 등과 같은 규제 중심으로 운영되었다.

규제 중심의 정책 운영은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 가수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대라는 부작용으로 이어졌다.

-(가격 상승) 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승하였고, 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세다. 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법 시행, 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 임대료는 급등하는 구조를 형성하여 당분간 임대료의 불안 문제가 커질 것으로 보인다.

-(풍선효과) 국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타나고 있다. 아파트 규제가 심화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 확인된다.

-(가수요 촉발) 분양가 규제 정책이 수분양자에게 확정수익을 보장해줌에 따라 분양시장 가수요를 촉발시켰고, 2020년 하반기 서울의 청약경쟁률은 200 대 1을 넘어섰다. 다수의 규제 정책은 수요자의 불안감을 확대시켜 ‘영끌’로 대변되는 미래 수요를 현재로 당기는 역할을 하였다.

- (공급 왜곡) 재개발·재건축 규제 강화로 도심 내 분양 아파트 공급 여건은 지속적으로 악화되어 공간·상품의 수급 불일치 현상이 심화되었고 주택가격이 지속적으로 상승함에도 공급 물량이 오히려 감소하거나, 시차가 확대되는 등 규제로 공급시장의 비탄력성이 강화되었다.

- (격차 확대) 서울과 경기·인천의 가격 격차 확대가 지속되면서 지역 간 자산 격차가 심화되었고, 고가 아파트의 가격 상승률이 높고 6억 미만은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대되었다. 더욱이, 금융규제 강화로 자산을 형성하지 못한 계층은 시장 진입이 어려워지면서 계층 간, 세대 간 격차도 확대되었다.

허윤경 연구위원은 “이러한 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”며 “특히, 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 분석했다.

- (초저금리) 코로나19 이후 초저금리 상황에서 주택가격 상승은 글로벌시장에서 나타나는 현상이다. 다만, 시장에 대한 규제 정책이 풍선효과 및 가수요를 촉발시켜 가격 상승폭을 확대시키고 단기 변동성이 커지는 등 시장 왜곡을 키웠다.

- (가계 자산) 우리나라 가계 자산 중 부동산 비중은 76.4%로 절대적이며, 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 다른 상품으로의 이전은 쉽지 않다. 대안 투자처가 없는 상황에서 세제 등 비용을 증가시킨다고 저가 매도로 이어질 가능성은 낮다. 오히려 절세 방안을 모색하거나, 임대료에 전가하여 수익 구조를 변화시키는 방식을 선택할 가능성이 높다.

- (구조) 전세제도에 기인하여 매매시장과 임대차시장의 연결성이 직접적이며 변동성도 크다. 주택 보유주의 세제와 금융 측면의 비용을 증가시켜 저가 매도나 구매 포기를 기대했으나, 오히려 매매가격과 임대료에 비용이 반영되었다. 또한, 다주택자를 투기수요로 규정하여 주요한 민간 임대주택 공급 경로를 차단하였고 임대주택 공급 감소 및 비용 전가로 이어졌다.

- (공간·상품) 주택가격 상승의 진원지는 도심의 중산층 분양형 아파트임에도 불구하고 외곽지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세우며 공간과 상품에 대한 수급 불일치를 심화시켰다.

- (공급) 공급 정책은 시차와 노후화를 고려하여 장기 안정성에 기반하여 제도를 운영해야 하나, 재개발·재건축발 집값 안정을 위해 규제를 강화하여 장기적 공급 안정성을 해치고 오히려 도심 주택의 희소성을 높였다.건산연은 단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있을 것이며, 이는 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 운영되어야 함을 의미한다고 밝혔다.

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