[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

2025년까지 전국 83만 6천호 공급...서울 32만호 포함

글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

정부가 오는 2025년까지 4년 이내에 서울 등 대도시의 주택 공급을 늘리기 위한 재건축·재개발 사업을 추진한다.

4일 정부서울청사에서 이같은 내용을 골자로 한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

이는 정부가 직접 나서서 시행하는 공공성의 성격이 강하다.

주요 내용은 ▲역세권·준공업지역·저층주거지에 대해선 정부가 직접 지구지정, ▲공공기관이 사업을 이끄는 공공주택 복합사업이 시행된다.

사업을 통해 오는 2025년까지 서울에만 32만호 등 전국에 83만 6천호의 주택을 공급한다는 목표가 설정됐다.

▲ ( 사진: commoms.wikimedia.org )

▲서울 32만호...수도권 내 61만 6천호 주택 공급 및 지방대도시 주택 22만호 확보

이번 대책을 통해 2025년까지 서울 32만호 등 수도권에 61만6천호의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만호의 주택을 확보한다.

서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모다.

83만 6만호 중 약 57만3천호는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만3천호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보된다.

수도권 등 신규 택지의 구체적인 입지는 추후 발표된다. 서울 인근이나 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통여건 등 개발여건을 고려해 입지를 선정할 예정으로, 대부분 기존 3기 신도시 인접 지역인 것으로 전해졌다.

기존 주거복지 로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 2천호 공급계획을 합하면 이번 정부에서 수도권에 공급되는 주택은 노태우 정권 때 공급된 200만호에 육박한다.

세종특별자치시 행복도시 예정지역에도 1만 3천호가 추가 공급된다.

이번에 신설된 주택 공급 방식으로 나오는 공공분양 주택에 대해 중산층의 청약 기회를 보장하기 위해 청약제도도 개편된다.

공공분양의 일반공급은 현재 전체 물량의 15%에 불과하지만 이를 50%로 높이고 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대한다.

▲한국토지주택공사 및 서울주택도시공사가 직접 시행참여

개발 시행방식은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 참여한다.

이에 따라 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 유형이 신설되었다.

아울러 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 추진하는 '도심공공주택복합사업'이 추진된다.

해당 사업에는 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어진다.

뿐만 아니라 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제가 완화된다.

서울 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다.

기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다.

보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 조성 등에 활용한다.

주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 사업이 신속히 진행된다는 방침이다.

한편, 공공이 직접 시행하는 재건축 사업에선 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.

소규모 정비사업을 활성화하기 위해 소규모 재개발 사업을 신설하고 저층주거지에는 소규모 주택정비 관리지역이 만들어진다.

도시재생을 통한 주택 공급을 확대하기 위해 주거재생 혁신지구 제도가 도입된다. 이는 LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거·복지·생활편의 거점을 조성하는 사업으로서 제한적으로 토지 수용도 가능하다.

주거재생 특화형 뉴딜사업도 도입돼 도시재생지역 내외에서 재개발·재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업과 연계한 사업이 펼쳐진다.

▲ 투기수요 차단...사업구역 토지의 부동산 취득엔 우선 공급권 부여 無

마지막으로 투기수요 차단 방안도 마련됐다.

이날 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선 공급권이 부여되지 않는다.

우선 공급권은 1세대 1주택 공급 원칙으로 운영되고, 우선 공급권에 대해서는 소유권이전등기 때까지 전매가 금지된다.

사업추진 예정 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 실제 거주나 실제 경영의 목적이 아니면 부동산 매입을 제한한다.

사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 이루어진다.

나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택과 공공임대로 공급한다.

아울러 용적률 인센티브를 통해 받는 기부채납 주택을 공공임대 위주로 쓰지 않고 다양한 유형의 주택으로 활용한다는 계획이다.

이 외에 비주택 리모델링이나 신축 주택 매입약정 등을 통해 10만 1천호가 공급된다.

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