[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

분양가 상한제 적용 그 이후

​글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

[데일리투데이 송영화 기자]  국토교통부는 지난 11월 6일 정부세종청사에서 주거 정책심의위원회를 열고, 집값의 안정화를 위해 강남 4구 22개동 등 서울 시내 집값과 과열지구 27개동을 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다.

이들 지역을 향후 서울 집값을 자극할 진원지로 보고 핀셋규제에 나선 것이다. 정부는 반대로 그간 부동산 거래 규제를 받아온 조정대상지역 가운데 주택시장이 침체한 부산3개구와 경기 고양시 남양주시 대부분 지역은 규제 명단에서 제외했다.

▲ ( 자료: 국토교통부 )

민간택지 분양가 상한제 1호 규제 지역은 그동안 예상했던 대로 강남권과 마포구, 성동구, 용산구가 주로 포함되어 1급지 대상이 되었고, 재개발 재건축 사업이 활발해져 앞으로 공급 물량이 많이 나올 지역으로, 민간택지에 들어서는 일반 아파트는 관보 게재되는 날 이후 재개발 재건축 아파트는 2020년 4울 29일 이후 각각 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 분양가 상한제가 적용된다.

분양가 상한제는 세법상 제한은 없고 5~10년의 전매 제한과 2~3년 실거주 의무가 있으며, 상한제가 적용되어 기본형 건축비에 택지비, 건축가산비 등을 더해 책정된 금액으로 분양가격이 책정되게 될 예정이다.

조정대상지역 해제 효력은 2019년 11월 8일부터 시작되었다. 조정대상지역이 해제되면 세제상으로는 양도세 중과 배제되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으며, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 2년만 보유하면, 2년 거주 요건이 필요 없다.

주의할 것은 2년 거주 요건은 취득일로 현재 조정대상지역이라면 해제가 되어도 2년이라는 거주기간을 충족해야 한다는 것이다.

분양권 전매시에는 기간에 관계없이 50% 단일세율을 적용하지 않고, 1년 미만이면 50%, 2년 미만 40% ,2년 이상이면 6~42%의 일반과세를 적용된다.

▲ (사진: pxhere / 데일리투데이 사진부 DB )

분양가 상한제적용 지역의 발표로 인해 무주택자들에게는 합리적인 분양가로 아파트를 얻을 수 있겠지만, 시행사나 건설사 입장에서는 일반분양으로 수익을 만들 수 없게 되어 정부에서는 서울의 아파트 가격을 ‘분양가 상한제’로 주택시장을 안정시키기 위해 발표는 했음에도 불구하고 서울의 아파트 가격은 내려갈 기미가 없는 것이 문제점이다.

규제가 강하게 적용되어도 서울 부동산 시장에 남아있는 집값상승의 원인인 저금리에 따른 유동성과 주택 공급부족이 남아있는 문제점이 있기 때문이다.

정부에서 분양가 상한제를 시행하면서 일시적으로 공급량이 줄어, 2~3년 뒤부터는 공급량 부족으로 오히려 집값이 오를수 있는 부작용이 있어 매물이 아직도 나오지 않고 있다.

초기단계에 있는 재개발과 재건축사업에만 악영향을 줄 것으로 예상되어 서울 재개발 재건축시장이 크게 위축될 가능성이 크고 기존 주택시장의상승세도 잠재울 수 있게 된다.

실거주를 위한 내집 마련계획을 가지고 있다면 신규분양이 아니더라도 기존 주택의 매입을 고려하는 것을 추천하며 내년 4월 이후에는 신규 분양 공급이 더 줄어들 것으로 분석되기 때문에 장기적으로 볼 때는 상승의 원인이 될 수 있어 주거용으로 선호하는 기존주택을 관심을 갖는 것도 좋은 방법이라는 전문가들의 의견이 나오고 있다.

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