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[송영화의 데일리 홈 테크] ' 분양가 상한제가 향후 주택시장에 끼치는 영향 '
  • 기사등록 2019-08-26 16:36:51
  • 기사수정 2019-09-08 21:33:11
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[송영화의 데일리 홈 테크]


' 분양가 상한제가 향후 주택시장에 끼치는 영향 '


/ 송영화 빌딩자산관리 전문가


[데일리투데이 송영화 기자] '분양가 상한제'란 분양가격을 통제하는 제도로 새 아파트의 분양가를 택지비와 건축비를 더한 기준금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다.


즉, 현재 공공택지 아파트는 분양가 상한제 적용을 받아 감정평가를 받은 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정하는 제도이다.


▲ ( 자료: 국토교통부 )


이러한 분양가 상한제가 향후 주택시장에 어떤 영향을 끼칠까? 지난 812일에 발표된 분양가 상한제 정부안의 요지는 크게 2가지라 할 수 있다.


첫째는 적용시기가 입주자 모집승인 신청일 기준이고, 두 번째는 적용지역은 투기 과열지구 내에서 정부에서 지정하는 곳이다.


투기 과열지구는 서울 24개 자치구 전부와 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 과천시, 대구광역시 수성구, 수성구 세종특별자치시등 31개 지역구를 말한다.


이들 지역 중에서 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 분양가 상한제를 실시한다. 10월로 예정된 법시행 시기 이전까지 일정 요건에 미달되면 수도권에 있는 지역 및 타켓 지역이 적용은 안하겠지만 제외될 수도 있다.


분양가 상한제가 실시되면 공급은 줄어들게 된다.


예를 들어 건설사 입장에서는 같은 성남시라도 분당구에서 분양하면 분양가 상한제가 적용되어 분양가를 높게 받을 수 없고, 수정구나 중원구에서 분양을 하면 분양가 상한제를 적용받지 않아 높은 분양가를 받을 수 있는데, 굳이 분당에서 분양할 이유가 없다. 건설사 입장에서는 가능한 수익이 더 나은 곳에 공급을 하려고 하기 때문에 투기과열지구에서는 공급이 줄어들 수밖에 없는 것이다.


주택 시장 전체로 보면 이번 조치를 악재만으로 볼 수 없는 이유는 상대적으로 이익을 보는 단지가 더 많기 때문이다.


분양가 상한제라는 것은 그 지역에 공급을 줄이겠다는 신호이다.


이는 기존 아파트의 희소성을 보장한다는 것이며, 특히 그 지역이 공급 부족 지역일 경우, 분양가 상한제는 악재가 아니라 호재로 작용할 것이다. 이러한 측면에서 보면, 이번 조치의 대상 지역인 서울이나 과천, 광명, 분당의 경우는 오히려 힘을 입어 상승세가 확산될 것으로 보인다.


▲ ( 사진: pexels / 데일리투데이 사진부 DB )


개인은 어떤 방향으로 가는 것이 좋을까?


청약 가점이 높고 자금이 충분한 실수요자의 경우는 이번에 싸게 나오는 재건축 일반 분양을 노려보는 것이 좋다. 이번 조치가 재건축 조합원의 땅을 일반 청약자에게 헐값에 넘기라는 조치인 만큼 당첨만 되면 승산으로, 청약 가점이 낮은 사람은 승산이 낮다고 본다.


기다리면 언젠가는 당첨이 되겠지라고 막연하게 기다리는 동안 기존 집을 살 기회를 놓치게 된다는 점, 이미 진도가 많이 나간 재건축 단지는 할 수 없이 일반 분양에 나설 것이다 .


하지만 새로 재건축을 시작하려는 단지는 일반 분양분이 없거나 상당히 적은 물량만 할 가능성이 높다.


유주택자는 기존에 있는 집을 팔아서 무주택자가 된 후, 청약에 도전해보겠다는 전략은 상당히 위험하다.


반면, 무주택 기간이 짧아 청약 가점이 낮은 관계로 청약에 당첨될 가능성도 낮을 뿐더러, 그 기간 동안 기존 집값도 오르기 때문에 나중에 본인이 판 돈으로 자신이 판 집 근처에는 살 수 없게 되는 경우가 생길 수 있다.


▲ ( 사진 : pixabay / 데일리투데이 사진부 DB )


이번 분양가 상한제는 정부의 의도와는 전혀 다른 방향으로 흘러갈 가능성이 높다고 전문가들은 예상하는 분위기다.


더불어 발표된 분양가 상한제로 인해 장기적으로 공급이 줄어들 투기과열 지구와 공급이 원활한 일반 지역의 집값 양극화가 초래될 가능성이 높다고 분석하고 있는 바이다.


또한 201910월부터 시행될 예정이기 때문에 투기과열지구에 해당되는 지역에 투자를 생각하는 투자자들은 신중히 고려해야 할 것이다.



sky1072@naver.com


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