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하반기 수익형 부동산 전망,

위축되는 투자심리에 공급량은 도리어 증가

​글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

집값은 요소에 의해 결정이 된다. 수요보다 공급이 많으면 가격은 하락하고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 상승하는 건 당연한 이치이지만 아파트를 포함한 주택의 가격은 보다 다양한 요소에 영향을 받는다.

특정 지역의 가격상승으로 인해 근접 지역으로 수요가 쏠리면서 발생하는 동반 가격상승, 정부의 특정지역 규제로 비롯되는 가격하락 등 집값은 기본적인 가격산정 규칙으로만 판단할 수 없는 것이 사실이다.

2019년 하반기 국내 부동산 시장 전망은 상반기에 이어 비관적으로 바라보는 시선이다. 수도권과 비수도권 간의 부동산 가격양극화 현상은 확대되고 있지만, 서울의 부동산가격 또한 점진적으로 하락세 흐름을 이어갈 것으로 전문가들은 예상하는 바이다.

▲ ( 사진: pixabay / 데일리투데이 사진부 DB )

국내외 경제상황의 악화와 강력한 부동산 규제 정책으로 또 한번 가격상승이 제한될 것이기 때문이다.

부동산 시장에 영향을 주는 요인으로는 경제상황으로 GDP, 소득, 금리, 인구 등과 대외적 경제상황인 글로벌 경기상황, 북미회담 등을 포함하고, 경기의 부동산 정책으로 정부는 금융, 조세, 법률 등을 통해 주택공급을 늘리거나 수요를 억제 하며 부동산 시장에 직접적인 영향을 주고 있다.

부동산 가격하락의 요인은 대출규제, 세금 중과, 입주 물량 등 여러가지 요인으로 분석할 수 있다.

부동산 관련 세금중과 (재산세, 양도세, 보유세)와 과거에 분양된 물량의 입주 시점이 도래해 지방에 이어 경기도 및 서울의 부동산 가격상승요인이 점진적으로 하락할 전망이다.

특히 투기과열지구, 조정대상 지역 외 투기지역의 아파트 신규 분양으로 쏠림현상이 발생하고 있는데, 이에 해당하는 지역에는 전매제한, 대출규제, 양도세가 없기 때문이다.

대출규제와 전매제한 수요억제 정책시행으로 ▲세금중과 (양도세,재산세,종부세), ▲부동산 관련 대출 규제(LTV,DTI,DSR), ▲다주책자에게 우호적이지 않은 환경(무주택자 우대 청약제도)등의 영향으로 주택에 대한 수요(투자수요 및 실수요)가 감소해 다시 전세시대가 도래할 것으로 예상된다.

▲ ( 사진: pixabay / 데일리투데이 사진부 DB )

점차적으로 식어가는 집값과 집을 보유할 경우 가중되는 보유세의 영향으로 주택 구매심리는 향후 더욱 악화되어 가고 있으며, 매매는 줄고 증여는 빠르게 늘어갈 것이다.

이는 양도세보다 증여세 부담이 적은 경우가 많고, 고가 주택의 경우 절세 효과가 더 크기 때문이다.

현재 쌓여가는 미분양 물량이 증가하고 있으며, 특히 주택의 전세 세 및 매매 가격은 장기간 하락세를 유지할 것으로 보인다.

2020년까지 입주 물량에 대한 부담이 높아 가격이 지속적으로 하방압력을 받고 있기 때문에, 국내경기가 둔화되며 지역경제가 빠르게 악화됨에 따라 실업률이 증가하고 가처분 소득이 감소해 결과적으로 주택 수요도 축소될 것으로 본다.

글로벌 경기 둔화 속 국내 경기상황이 추가적으로 악화되는 경우, 기준금리가 인하되어 주택담보 대출금리 또한 낮아질 가능성은 있지만 향후 자산가치의 차익을 노린 갭 투자는 여전히 어려울 것으로 예견하는 바이다.

다만, 주택구입을 원하는 사람들 중 무주택자는 주택 공급에 관한 규칙이 개정되어 신규 분양시장에서 매우 유리해졌기 때문에 신규 분양을 노려볼 만하다는 것이 전문가들은 전망하는 바이다.

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