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늘어가는 상업용 부동산 공실

​글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

지난해 전국 상업용 부동산은 공실 증가에 따른 임대료, 권리금 모두 하락세를 보였다. 오피스의 명목 임대료인하는 건물 가치 하락을 의미하며 다수의 대형 건물 임대인들은 1년 중 1~2개월의 임대료를 받지 렌트프리와 인테리어 공사비 지원 등 우회적인 임대로 할인 방식으로 실질적인 건물 가치하락을 막아왔다. 대부분은 A급 빌딩이 또는 B,C등급의 빌딩이 대부분을 차지하고 있으며, 강남역 뿐만 아니라 서울권역 전체에 본격적으로 공실률이 상승하면서 실질적인 임대료와 명복임대료에 차이를 보였다.

오피스 빌딩과 중대형 건물의 상가 및 오피스 공실이 늘어난 것은 지난 3~4년간 서울 도심뿐 아니라 전국에 오피스와 상가 공급이 증가하고 땅값 상승세와 세금 증가 등으로 임대료도 올랐기 때문이라는 분석이 나왔다. 또한 상업용 거래량이 감소하면서 임대 가격지수도 정체를 불러왔다.

▲ ( 사진: pixabay / 데일리투데이 사진부 DB )

건축원가는 높아졌으나 부동산 가격상승기대가 약화됨에 따라 높아진 매입비용이 수익률 하락으로 작용하여 투자수요가 위축되었으며, 건축착공부진에도 불구하고 상당한 건축허가 물량이 착공을 대기하고 있어 상업용 부동산 건설이 중대형 중심으로 지속되어 공급과잉이 우려되며 중가하고 있는 실정이다.

서울의 주요 공실증가용으로는 첫 번째는 주요 오피스 권역의 신축빌딩의 공급과 투자운용대상 빌딩의 잦은 손 바뀜으로 인한 임대료 부담이 원인이다. 오피스 빌딩이 투자 대상상품으로 변화되면서 기존임차인의 임대료가 신규임차인의 임대를 뛰어넘는 상황인 것이다.

두 번째는 신축빌딩에 비해 기존빌딩의 불편한 인프라 구성인데 기존에 가장 아쉬운 부분으로 꼽힌 주차장 시스템과 통신, 전기, 에어컨 설치 등의 확장공간이다. 기존에는 대형차량의 진입이 불가능한 기계식 임차대상빌딩에서 바로 탈락했으며 각종 서비스 시설등과 함께 노후하고 협소한 바닥면적으로 임차인에게 외면 받는 것이다.

셋째는 공공기관의 지방이전이다. 우리나라의 상업용 부동산 시장은 정부의 오피스 공급정책과 밀접한 관계가 있는데 수도권으로 지나친 과밀을 지방으로 분산하기 위해 공공기관의 지방이전 추진이 핵심권역 공실을 높인 요인 중의 하나이다.

넷째는 공급과잉에 따른 임차인의 선택의 폭이 넓어진 것이 원인이다. 국가 핵심 산업육성을 기조로 정부의 주도로 공급한 상업용 시장은 판교 테크노벨리 마곡지구, 가산디지털단지 등으로 상당한 규모의 임차인의 이탈이 있었다. 이처럼 정부의 규제로 인해 상업용 건물에 대한 투자 수요가 많아지면서 건물의 자산가치 상승폭이 확대되며 수익률이 증가되는 결과를 이어진 것이다.

당분간 신축빌딩 또는 지속적인 관리가 이루어지는 빌딩에서의 공실률 하향세가 두드러지게 나타난다면, 빌딩 환경을 개선하고 임차인의 만족도를 높이고자 하는 임대인의 노력과 전문성을 가진 자산관리 회사의 역할이 오피스 시장 전체의 공실률에도 지대한 영향을 미칠 것이며, 선진 부동산 시장에서 나타나는 종합부동산서비스 회사를 만들기 위한 정부의 노력과 앞으로의 부동산 자산관리회사의 역할은 더욱 커질 것이다.

▲이전 가능한 임차조건의 임대료 렌트프리, 인테리어 및 이사비용 지원 등으로 임차인이 원하는 가격에 건물에 맞추는 할인정책, ▲꾸준한 시장에 대한 정보 제공과 임차인의과의 관계유지, ▲경쟁사들의 임차조건 동향파악과 신축빌딩에 대한 제공, ▲임차인의 불편요인 파악과 이전에 가장 주요한 요인이 무엇인지를 파악하며 경쟁사들의 동향을 통해 해당 임차인의 경영상태와 임차 조건을 분석하여 제시할 수 있다.

임차인의 확장성과 기업의 성장 축소 등에 대해 임대마케터는 미래시장을 예측할 수 있는 노력과 정보를 가지고 꾸준한 시장조사와 창의적인 아이디어를 발굴해 내야할 것이다.

전략 중 가장 중요한 것은 임차인의 요구를 즉각적으로 반영하는 것이 현시점에서 상업용 부동산이 공실을 피할 수 있는 성공전략이라고 본다.

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