[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

​

역(逆)전세난, 어떻게 대처해야 하는가?

​글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

전국적으로 집값과 전세값의 동반 하락으로 역전세난 위험이 커지면서 집주인과 세입자간 전세 보증금 반환 분쟁이 늘어가고 있는 실정이다. 대출규제가 강화된 가운데 전세 값이 떨어지자 집주인은 전세보증금을 제때 돌려주지 못하고 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하는일이 속출하고 있다고 한다.

역전세난으로 세입자들이 이사를 포기하기도하고 역으로 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생하는 도미노 현상마저 생기고 있어 집주인과 세입자가 모두 고통을 겪고 있다.

역전세난에 대한 개념은 전세계약의 만료가 다가왔음에도 전세금 시세가 급락하여 집주인(임대인)이 새로운 임차인(세입자)를 구할 때 기존 임차인에게 전세가 차액을 돌려주는 것으로 기존보다 전세가격이 하락하여 전세 보증금을 반환하지 못하는 현상을 말한다.

이러한 역전세난으로 가장 큰 피해자는 집주인이 아닌 세입자일 가능성이 크다. 당장 집이 없는 세입자들에게는 보증금을 돌려받지 못하면 갈 곳이 없어지기 때문이다.

▲ (사진: pxhere / 데일리투데이 사진부 DB )

역전세난이 이루어진 가장 큰배경은 임대인의 갭투자인데 캡투자란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에 전세를 끼고 주택을 매입하는 것을 말한다, 즉 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다는 것이다.

또한, 정부의 강한 부동산 정책으로 인해 작년대비 집값이 하락하며 마찬가지로 전세가도 하락하는 현상으로 임차인 및 임대인들이 피해를 받고 있다.

집주인이 전세 보증금 대출을 받아 차액을 내주려해도 규제가 강화되 이마저도 여의치 않아 자체 비용을 대서라도 전세보증금반환 보험에 가입하는 세입자들 또한 늘어가고 있기도 하다.

이렇게 임대인이 전세 보증금을 돌려 주지 않을 경우 임차인이 할 수 있는 방안은 임차인은 계약기간 만료 6개월~1개월 전 이내 임대인에게 계약 갱신 여부를 먼저 통보를 해야하고, 만약 연장을 하기로 하지 않기로 하였다면 임대차 만기일까지 임대인에게 전세 보증금을 준비할 수 있는 시간적 여유를 줘야 한다.

또한 임차인은 전세보증금을 반환받기 전에 절대 집을 비우지 말아야한다. 

부득이하게 전세 보증금을 받지 못하더라도 새로운 주거지로 이사를 가야 한다면 법원에 임차권 등기 명령 신청을 하고, 임차인은 확정일자와 주민등록을 받음으로서 우선변제권을 가지게 되는데, 집을 비워 주면 우선변제권이 소멸한다.

따라서 부득이하게 집을 비워줄 경우, 법원은 임차인의 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 임차권 등기를 할 수 있게 해주고, 임대인으로부터 전세보증금 반환받으면 임차권 등기를 말소 하면 된다.

더불어 임차인은 전세금 반환 소송을 할 수 있다. 확정판결을 받은 후 임차한 집을 경매하여 전세보증금을 반환받을 수 있으나, 임차인보다 선순위 근저당권자가 없어야 한다.

만약 임차인보다 선순위 근저당권자가 있는 경우, 경매 낙찰 금액에서 선순위 근저당권자부터 변제하고 전세보증금을 지급하게 되므로 임차인은 전세 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 받는 경우도 발생할 수 있다.

sky1072@naver.com

<저작권자 © 데일리투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>