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[송영화의 데일리 홈 테크] 오피스텔 투자시 체크해야 할 사항
  • 기사등록 2019-03-04 10:30:00
  • 기사수정 2019-03-04 10:55:35
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[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

오피스텔 투자시 체크해야 할 사항


/ 송영화 빌딩자산관리 전문가



요즘 부동산에 대한 규제가 대폭 강화되었지만 1~2인 가구가 꾸준히 증가하면서 이들의 주거 편의성을 높인 신규 오피스텔 및 아파트 분양이 잇따르고 있다.


대출 강화로 '수익형 부동산'에 투자여건이 점점 악화될 것으로 전망이 되었으나 소형 오피스텔 규제에 영향을 크게 받지 않는다는 1인 및 2인가구 비중이 매년 꾸준히 증가하면서 이들의 주택 수요가 많이 늘고 있다. 은행에 자금을 넣어두고 이자를 받는 수익률이 높고, 매매거래가 소형타입위주로 활발하게 거래가 되고 서울과 경기 전체 거래량이 74% 정도 달하는 수치에 있다.


이러한 시점에서 오피스텔 투자를 할 때, 가장 중요한 점은 바로 공실률이다. 공실률이 낮다면, 안정적인 투자가 가능한데 이렇게 오피스텔 투자를 할 때 고려해야 하는 것들이 있다.



▲ (사진: pixabay / 데일리투데이 사진부 DB / 김영성 기자 )


1) 100세대 이상 오피스텔에 투자해야한다.


원룸 빌라와 같은 다가구 주택과 오피스텔은 똑같은 공동주택이라 일컫는데 가장 큰 차이는 바로 관리이다. 다른 소형 공동주택보다 관리가 잘 되어 있다. 50세대 이하의 오피스텔도 있기는 하나 다세대 및 다가구 주택과 차별성이 없다. 그만큼 주차 시설이 좁아 문제될 가능성이 있고 관리비가 높게 형성되기 때문이다. 세대수가 많을수록 상권형성이 되는데 한몫하며, 관리비가 적아지고 투자 측면에서도 유리해질 수 있다.


2) 대학가 산업단지 근처 배후 수요가 충분해야한다.


오피스텔은 보통 중심상업지 역세권에 많이 있기도 하지만 간혹 비역세권이라도 인기있는 오피스텔이 있다. 이런 지역이 대부분은 직주 근접지역 또는 대학가인 수요가 꾸준한 지역이다. 역세권 주변이 좋다고도 하지만 역세권이라도 상업지 형성이 제대로 갖춰지지 않은 역세권도 있기 때문에 인근에 오피스 또는 중심상권이 잘 형성되지 않은 곳은 수요보다 공급이 더 많아질 수 있다.


3) 역출구와 연결된 오피스텔은 평당 500만원 이상의 가치가 있다.


역출구와 연결된 오피스텔은 위치만으로 높은 가격을 책정한다는 이점이 있다. 주변의 시세와 신규 분양가를 살펴보고 보는 것이 좋다. 또한 지하철역 개통 예정 2년 내외 지역의 오피스텔에 투자하는 것 또한 추천한다. 완공시점과 착공 시점이 맞으면 프리미엄을 얻을수 있기 때문이다.


4) 은행이자 +3% 이상의 수익률이 나오는 오피스텔이면 추천한다.


오피스텔을 분양받고 매월 받는 임대료에 만족 하는 사람들이 대다수다. 하지만 더 세심하게 금액을 살펴야 하는 이유는 투자를 하게 되면 공실 위험 외에도 세금 부담이나 임차인을 바꿀 때마다 내야 하는 중계 수수료에 대한 걱정도 뒤따라온다. 임차인이 드나들면서 수리비용이 발생하고,여 러가지 문제점을 해소해야 할 일이 생기기 마련이기 때문에 오피스텔은 수익환원법의 가치를 통해 무위험 수익률인 은행이자 +3% 정도의 수익이 나와야 안전하다.


5) 2010년 이후에 건축된 오피스텔에 투자해야 한다.


2010년 이전에 지은 오피스텔은 업무시설 기준으로 건축되었기 때문에 냉난방이 어렵고, 방음이 잘되지 않는다. 외부와 연결된 창호 자체가 차이가 나기 때문에 2010년 이후 오피스텔이 환경이 좋고 그만큼 임차 수요도 높을 수밖에 없었기 때문이다.



sky1072@naver.com


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