[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

금리인상이 부동산에 미치는 영향

한국은행이 기준금리를 1년만에 1.50%에서 1.75%로 0.25pt를 올렸지만, 부동산 시장은 이미 2~3달 전부터 인상분을 선반영해 크게 영향을 미치지는 않을 것이다. 

이로인해 집값이 하락세로 전환했지만 여전히 실수요자가 감당할 수준까지 떨어지진 않았다. 과열된 집값을 잡는데 특효약인 금리인상이 단행되면 집값 하방압력이 더욱 거세질 것으로 예상된다.

대출규제는 주택담보대출로 영향력이 한정적인 반면, 금리인상은 주택담보대출만이 아니라 모든 대출과 연동이 된다. 

이러한 대출규제에 이어 금리 인상까지 맞물리면서 부동산 시장의 과열 원인으로 꼽히는 시중의 과도한 유동자금이 부동산에 몰리는 현상을 줄이는 효과가 있으며, 저금리 기조가 불러온 부동산 투기 열풍도 차단될 수 있는 부분이다.

이처럼 금리는 부동산, 주식, 채권과 역생하는 동시에 경제와 밀접한 관계가 있다. 

금리를 올린다는 것은 시중 유동자금을 회수하면서 물가 안정에 도움을 주지만 원화가치 상승, 달러대비 환율하락을 가져올 수 있어 내수경제 수출에 부정적인 영향을 준다.

전문가들은 이미 각종세금과 대출 규제로 수요자들의 심리가 냉각된 상태라 이번에 기준금리가 오른다고 해서 당장 매매가가 오르지 않을 것으로 보고 있다. 

부동산 시장에 대한 투자수요도 다소 줄어들 것이며, 상환능력을 고려하지 않고 대출을 끼고 집을 구입하는 공격적인 투자 패턴도 숨을 고를 것으로 보이며, 금리 민감도가 높은 재개발이나 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산은 상대적으로 더 많은 부정적 여향을 미칠 것이다.

수요자들과 신혼부부등 대출 의존도가 높아 중소형 아파트에 대한 수요도 위축되고 공급 과잉과 대출 규제로 입주 물량이 많은 곳은 집값 하락도 예상이 된다. 

특히 서울과 지방의 주택 시장 양극화는 더 커질 것이며, 수도권 일부 지역과 지방 주택시장은 변동금리 대출자와 복수 대출자의 어려움이 가중될 예정이다. 반면 서울은 수요가 쏠리고 증여 및 임대 사업자 전환 등으로 매물이 없어지면서 일부 제외하고 급매물로 인한 가격급락 요인은 많이 않을 것으로 내다본다.

금리 인상이 예상된 만큼 당장 큰 영향을 주지는 않겠지만 불확실성이 더 증가한 것만은 사실이고, 대출 이자부담도 늘어나면서 '버텨보자'라는 심리가 남아있는 서울보다 지방 아파트 시장 침체가 더 깊어질수 있다.

아파트보다 대출 비중이 더 높은 상가나 빌딩 시장은 아파트 거래감소의 반사이익을 얻을 수도 있겠지만 높아진 대출 문턱에 대출이자 부담까지 커지면서 수요감소의 부정적인 영향도 커질수 있다. 

현재까지는 예금 금리 보다는 임대 수익률이 더 높아서 많은 타격은 주지는 않을 것으로 보인다.

하지만 입지와 가격 수익률 등 경쟁력에 따른 양극화가 심회될 수 있기 때문에 옥석을 가리는 선투자가 필요한 시점이며, 당분간은 내집 마련의 투자 또한 미룰 것으로 예상이 된다.

sky1072@naver.com

<저작권자 © 데일리투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>